7 kroků k nalezení vhodného pozemku
Mnozí permakulturisté shánějí zemědělskou půdu pro založení své zahrady, jedlého sadu, farmy. Krátce popíšu naše zkušenosti, jak získat pozemek pro založení ekozahrady, jedlé zahrady, rodového statku.
1. Vědět co chcete
Je důležité vědět, zda chcete na pozemku pouze pěstovat ovoce, zeleninu, obiloviny, chovat zvířata nebo na pozemku i bydlet. To je naprosto zásadní rozdíl. Pro bydlení musíte hledat pozemek, který je v Územním plánu obce určený k zastavění. Pokud bydlet nechcete, můžete hledat jakékoliv pole – tedy ornou půdu, louku, ostatní plochu.
Je nutné se rozhodnout, kde pozemek chcete. Jaký má být pozemek pro Váš záměr – to znamená, že musíte vědět, velikost – co zhruba chcete dělat a spočítat si potřebnou plochu podle množství zeleniny, velikosti korun stromů, počtu kusů dobytka … atd. Velikost sadu spočítáte zjednodušeně podle počtu stromů (průměr koruny 10m) a přidáte 1/3 na dusíkáče a volné plochy, pro pastvinu počítejte 6 ovcí nebo 1 kráva/kůň na 1hektar. Živý plot kolem pozemku zabere také hodně místa, nezapomeňte na něj, podle toho, kolik řad a jakých vysadíte počítejte šíři 5-11m po obvodu. Zároveň určíte, jak kvalitní půdu, svažitost a orientaci vůči světovým stranám potřebujete. Jiné požadavky jsou na louku pro pastvinu a jiné na louku, ze které chcete udělat zeleninovou zahradu.
2. Kde a jak hledat
Hledat, co se nabízí.
Pozeptat se po příbuzných, známých, kamarádech, zda někdo neví o někom v okolí, kdo vlastní zemědělskou půdu a byl by ochoten ji prodat.
Další možností jsou prodeje zemědělské půdy na internetu a dražby.
Oba výše zmíněnými způsoby se většinou dostanete k nějakému náhodnému pozemku, který však nesplňuje potřeby Vašeho záměru. Pak nastupuje cesta opačná.
Hledat, co se nenabízí. Tedy projet (autem, na kole, proběhat) oblast, kde chcete pozemek mít. Prohlédnout si jednotlivá místa, orientaci, svažitost…, udělat si poznámky, zákres do mapy, fotky…. Nezapomeňte se dívat na přístup (cesta) a vodu v okolí pro případnou zálivku nebo napájení dobytka. Koukejte také na viditelná vedení inženýrských sítí.
3. Identifikace parcely a majitele. Doma sednout k počítači a „vybraná“ místa identifikovat v mapě a najít majitele. Zde poslouží aplikace „Marushka“ – http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberParcelu.aspx. Zadáte katastrální území, přepnete na kombinaci orto-foto mapy a najdete vysněný pozemek, majitele, adresu, plochu, BPEJ…. K adrese mnohdy vygooglujete tel. kontakt, takže už víte komu napsat, zavolat. Nejvíce se nám osvědčil přímý osobní kontakt s nabídkou v ruce.
4. Cena a nabídka
Je vhodné mít připravenou nabídku ceny. Mnoho lidí nechce o prodeji ani slyšet, ale když jim navrhnete cenu – celkovou částku, ta je zaujme. Jak cenu spočítat? Základní výpočet je jednoduchý. Ve výpisu z KN je uvedená bonita půdy tzv. BPEJ. K tomu si najdete cenu – například zde: http://www.farmy.cz/cena-pudy/. Sami zhodnoťte, zda nabídnete více či méně a připravte si argumenty proč. Důležité je si uvědomit, že cena se zvyšuje o určitá procenta vzhledem k blízkosti větších měst. To je ta část stanovení „odhadní“ ceny. Působí dobře mít nabídku zpracovanou jako ucelenou informaci: oslovení majitele, krátce o důvodu koupě, navrhnutou cenu a mapu se zakreslenými pozemky. Lidi více zajímá celková částka za pozemek, ta je lákavější a jasná, cena za metr čtvereční je druhotná informace. Další vliv na cenu mají developerské aktivity v okolí, rekreační oblast …, které z půdy v řádu korun udělají půdu v řádu desetikorun až stokorun za m2. Bohužel, to je fakt a hodně majitelů zemědělské půdy si přeje prodat pole po prapředcích za velké peníze, aby tam mohl vyrůst satelit, supermarket nebo sklad, jejich představy jsou však mnohdy daleko od reality. Pro tuto situaci musíte být vybaveni argumenty. Argumenty získáte znalostí Územního plánu.
5. Územní plán
Územní plán musí mít každá obec, plán říká, jak se která část území může využívat. ÚP je většinou v elektronické podobě na stránkách obce nebo příslušného stavebního úřadu, kam obec spadá, pokud ne, lze najít na internetu.
Pro permakulturníka je to zdroj dvou sad informací: Jednak argumentů, pro stanovení ceny kupované půdy. A jednak pro sebe, co na daném místě může a nemůže legálně provádět. Jen upozorňuji, že ornou půdu nelze oplocovat, pokud to v územním plánu není povoleno. To samé platí pro stavby. Pokud v ÚP nejsou povolené hospodářské stavby a zázemí nepostavíte tam bez hrozby pokuty ani psí boudu.
Nicméně, to nejsou věci neměnné, ÚP se pravidelně zpracovává a je možné požádat i v průběhu platnosti o změnu (platí se za ni, není to levné a trvá to dlouho, ale jde to).
S ÚP doporučuji se seznámit osobně na obci, pohovořit se zastupiteli, vysvětlit svůj záměr. Informace o tom, co lze a nelze kde dělat podají také na Úřadu Územního plánování, který sídlí většinou společně se stavebním úřadem. Správnou informovaností předejdete případným nedorozuměním a zklamáním na obou stranách.
6. Inženýrské sítě
Elektrické vedení, plyn, telefon a další inženýrské sítě – prohlédněte si pozemek co vede nad ním, vedle něj, kde koukají jaké měřící budky, trubky apod. Informujte se na stavebním úřadu, dokáží Vám podat alespoň prvotní informaci. Také se zeptejte na meliorace. Sítě mohou z krásného pozemku udělat pole vhodné pouze na pěstování obilí, kde nelze mít stromy, plot…
7. Nájemní smlouva
Pokud se dostanete tak daleko, že již s někým o prodeji pozemku jednáte, nezapomeňte požádat o kopii nájemní smlouvy. Zda je pozemek pronajatý nějakému zemědělci či družstvu, jaká je smlouva, jaké má podmínky. Některé lze vypovědět, jiné jsou na více let. To by znamenalo, že pozemek sice získáte a bude Váš, ale ještě několik let na něm nebudete nic dělat, budete koukat jak na něm hospodaří někdo jiný. Neváhejte se smlouvou dojít k právníkovi a prověřit, zda a jak je možné nájemní vztah ukončit. Smlouvy jsou mnohdy velmi nesprávně napsané a to lze využít a nájemní vztah ukončit dříve.
Nám sehnání pozemku trvalo zhruba půl roku (listopad 2011-květen 2012), ovšem bylo to půl roku opravdu intenzivní práce, každodenního celovečerního vysedávání s „Maruškou“, víkendového objíždění okolí, tisku stovek papírů s mapami, nabídkami, výpočty, kontakty, jednáním s majiteli… Koupí pozemku to neskončilo, pokračování bylo v ukončování nájemní smlouvy za pomoci právníka (dohodou to nešlo) – cca 7 měsíců schůzek a dopisování (od června 2012 do ledna 2013). Nyní probíhá změna Územního plánu, snad bude dokončena do podzimu (červen 2012-listopad 2013).
Pozn.: Tak v listopadu 2013 byl územní plán zpracován a těsně před konečným vyvěšením, ale… věci někdy prostě nedopadnou, tak jak očekáváme a přejeme si. No, máme tady další roky průtahů, dohadů, opomenutí a zpoždění. Ale v listopadu 2017 to snad už dopadne…….
Držím Vám palce, ať se zadaří a množství půdy obdělávané trvale udržitelným způsobem se v naší malé zemi zvyšuje.
Text a foto: Jitka M.
červen 2013